表面利回りとは？計算方法や実質利回りとの違いは？理想や目安は？【不動産投資】

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不動産投資を検討する際、最初に目にする数字が「利回り」ではないでしょうか。物件情報には「利回り10%」「高利回り物件」といった魅力的な言葉が並んでいます。しかし、この利回りには表面利回りと実質利回りという2つの種類があることをご存知でしょうか。

表面利回りは物件の収益性を判断する最も基本的な指標ですが、これだけを見て投資判断をすると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。実際の収益は、管理費や修繕費、税金などの経費を差し引いた後の金額になるためです。

本記事では、不動産投資における表面利回りの意味や計算方法、実質利回りとの違い、さらには理想的な利回りの目安まで、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

表面利回りの基本的な意味と計算方法

それではまず、表面利回りの基本的な意味と計算方法について解説していきます。

表面利回りとは何か

表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標です。「グロス利回り」や「想定利回り」とも呼ばれることがあります。

不動産広告やポータルサイトに掲載されている利回りは、ほとんどの場合この表面利回りを指しているでしょう。物件の収益性を一目で比較できる便利な指標として、多くの投資家が参考にしています。

ただし、表面利回りには注意点があります。それは、経費や空室リスクなどが一切考慮されていないという点です。あくまでも「満室想定」かつ「経費ゼロ」という理想的な状況での収益率を示しているに過ぎません。

表面利回りの計算式

表面利回りの計算方法は非常にシンプルです。以下の公式で求められます。

計算に必要な情報は、物件価格と年間家賃収入の2つだけ。電卓があればすぐに計算できるでしょう。

ここで注意したいのは、物件価格に含める範囲です。一般的には物件の購入価格のみを用いますが、より正確に計算するなら、仲介手数料や登記費用などの諸経費を含めた総投資額を使用する方法もあります。

表面利回りの計算における注意点

表面利回りを計算する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

まず、家賃収入は「満室時」を想定した金額であることが多い点です。実際には空室期間が発生するため、常に満室状態が続くとは限りません。

また、月額家賃には共益費や管理費が含まれている場合と含まれていない場合があるでしょう。計算する際は、どちらの金額を使っているのか確認が必要です。

項目	計算に含める	計算に含めない
月額家賃	○	–
共益費	△（物件により異なる）	△（物件により異なる）
管理費	×	○
修繕積立金	×	○
固定資産税	×	○
空室損失	×	○

新築物件の場合、家賃が「想定家賃」として設定されていることもあります。この場合、周辺相場と比較して現実的な金額かどうか検証することが重要でしょう。

表面利回りと実質利回りの違い

続いては、表面利回りと実質利回りの違いを確認していきます。

実質利回りの定義と計算方法

実質利回りは、表面利回りよりも現実的な収益性を示す指標です。「ネット利回り」とも呼ばれます。

実質利回りでは、家賃収入から実際にかかる経費を差し引いた純収入を使って計算するのです。物件価格には、購入時の諸経費も含めることが一般的でしょう。

同じ物件でも、表面利回り8%に対して実質利回りは約5.6%と、大きな差が生まれることが分かります。

表面利回りと実質利回りの比較

表面利回りと実質利回りには、それぞれ異なる役割があります。

表面利回りは計算が簡単で、多くの物件を素早く比較する際に便利です。不動産投資の入り口として、物件の大まかな収益性を把握するには十分でしょう。

一方、実質利回りは実際の手残り金額に近い数値が得られます。より正確な投資判断を行うには、こちらの数値を重視すべきなのです。

物件選びの流れとしては、まず表面利回りで候補を絞り込み、その後実質利回りで詳細に検討するというステップが効率的です。

実質利回り計算に含める経費の種類

実質利回りを計算する際に考慮すべき経費には、さまざまなものがあります。

定期的に発生する経費としては、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などが挙げられるでしょう。賃貸管理を委託している場合は、管理委託料も発生します。

不定期に発生する経費としては、原状回復費用や設備の交換費用、大規模修繕の負担金などがあります。これらを年間経費に換算して計算に含めることが、より正確な実質利回りの算出につながるのです。

経費の種類	発生頻度	目安金額（年間）
管理費	毎月	家賃の5-10%
修繕積立金	毎月	家賃の5-15%
固定資産税	年4回	物件価格の0.3-0.5%
管理委託料	毎月	家賃の5%程度
原状回復費	不定期	家賃の1-2ヶ月分を年換算

空室期間の損失

も重要な要素です。入居率95%を想定するなら、年間家賃収入の5%を差し引いて計算するとよいでしょう。

理想的な表面利回りの目安と判断基準

続いては、理想的な表面利回りの目安と判断基準を確認していきます。

物件タイプ別の利回り相場

理想的な表面利回りは、物件のタイプや立地によって大きく異なります。

都心部の新築ワンルームマンションでは、表面利回り4〜5%程度が一般的でしょう。立地が良く空室リスクが低い分、利回りは控えめになる傾向があります。

地方都市の中古アパートでは、表面利回り8〜12%という高利回り物件も珍しくありません。ただし、空室リスクや修繕費用が高くなる可能性も考慮が必要です。

一般的に、利便性の高い都心部ほど利回りは低く、地方になるほど高くなる傾向があります。これは需要と供給のバランス、そして空室リスクの違いを反映しているのです。

築年数と利回りの関係

築年数も利回りに大きく影響する要素といえます。

新築物件は価格が高い分、利回りは低めに設定されることが多いでしょう。しかし、設備が新しく修繕費がかかりにくいというメリットがあります。

築20年以上の中古物件では、価格が安く高利回りが期待できます。その反面、修繕費や設備交換費用が多くかかる可能性があるため、実質利回りとの差に注意が必要です。

築年数が古い物件を購入する際は、表面利回りの高さだけでなく、建物の状態や今後必要になる修繕の内容をしっかり確認しましょう。大規模修繕が控えている場合、一時的に大きな出費が発生することもあります。

目標とすべき利回りの考え方

理想的な利回りを考える際には、自分の投資目的やリスク許容度を明確にすることが重要です。

安定した収入を重視するなら、都心部の利回り5〜6%程度の物件でも十分魅力的でしょう。空室リスクが低く、長期的に安定した収入が見込めます。

積極的にキャピタルゲインを狙うなら、地方の高利回り物件にチャレンジする選択肢もあります。ただし、物件管理の手間や空室リスクが高まる点は理解しておく必要があるのです。

初心者の方は、まず実質利回りで3〜4%以上を確保できる物件を目安にすることをお勧めします。これは一般的な住宅ローン金利を上回る水準であり、健全な投資といえるでしょう。

表面利回りを見る際の注意点とリスク

続いては、表面利回りを見る際の注意点とリスクを確認していきます。

高利回り物件の落とし穴

表面利回りが極端に高い物件には、必ず理由があると考えるべきです。

利回り15%以上といった物件は、一見魅力的に見えるかもしれません。しかし、そこには入居者がつきにくい、建物の老朽化が激しい、周辺環境に問題があるなど、何らかのリスクが潜んでいる可能性が高いでしょう。

特に注意したいのが「想定利回り」が高い物件です。現在空室で、周辺相場よりも高い家賃設定で利回りを計算している場合、実際にはその家賃では入居者が決まらない可能性があります。

高利回り物件を検討する際は、必ず現地を訪れ、物件の状態や周辺環境を自分の目で確認することが大切です。

空室リスクと利回りの関係

表面利回りは満室を前提としていますが、現実には空室期間が必ず発生します。

入居率が90%の場合、実際の家賃収入は想定の90%になるでしょう。表面利回り10%の物件でも、空室を考慮すると実質的には9%まで下がってしまうのです。

地方の高利回り物件ほど空室リスクが高い傾向にあります。人口減少が進む地域では、今は満室でも将来的に入居者が確保できなくなる可能性も考慮しなければなりません。

物件選びの際は、周辺の人口動態や賃貸需要の動向、競合物件の状況なども調査しましょう。賃貸管理会社に相談して、その地域の入居率や家賃相場の推移を確認することも有効です。

将来的なコストと利回りの変動

不動産投資では、時間の経過とともにさまざまなコストが発生します。

建物は年々劣化していくため、修繕費や設備交換費用は増加していくでしょう。購入時の表面利回りが良くても、10年後、20年後には大規模修繕や設備の全面更新が必要になるかもしれません。

また、固定資産税の評価額や地域の相場変動によって、家賃収入や経費も変化します。新築時は高い家賃が取れても、築年数が経過すれば家賃を下げざるを得ない状況も出てくるのです。

期間	発生する可能性のあるコスト	影響
購入直後	原状回復、設備交換	小
5-10年	エアコン交換、給湯器交換	中
10-15年	外壁塗装、防水工事	大
15年以上	大規模修繕、配管更新	大

長期的な視点で物件を評価し、将来的なコスト増加も見込んだ上で投資判断を行うことが、失敗しない不動産投資の鍵となるでしょう。

まとめ 表面利回りと実質利回りとの違いは？理想や目安は？【不動産投資】

本記事では、不動産投資における表面利回りの意味や計算方法、実質利回りとの違い、理想的な目安について詳しく解説してきました。

表面利回りは物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標で、計算が簡単なため物件比較の初期段階で有効です。しかし、経費や空室リスクが考慮されていないため、これだけで投資判断を行うのは危険といえます。

実質利回りは経費を差し引いた純収入で計算するため、より現実的な収益性を把握できるでしょう。物件タイプや立地、築年数によって理想的な利回りは異なりますが、実質利回りで3〜4%以上を確保できる物件が一つの目安となります。

高利回り物件には魅力を感じるかもしれませんが、そこには何らかのリスクが潜んでいる可能性が高いのです。表面利回りの数字だけに惑わされず、物件の状態や周辺環境、将来的なコストまで含めて総合的に判断することが、成功する不動産投資の第一歩となるでしょう。

この記事が、あなたの不動産投資の第一歩を踏み出す助けになれば幸いです。